问 房子抵押后再出售怎么办？

用户询问：已将房产抵押后，如欲将其出售，应遵循何种法定程序与注意事项，以确保交易合法、有效且无后续纠纷？

资深高级律师视角下，针对房屋抵押后出售问题，需从以下五个方面进行详尽法律分析：

1. 告知抵押权人并征得同意：根据《民法典》第394条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”以及第406条：“抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”若要出售已抵押房产，首先应将出售意向告知抵押权人（通常是贷款银行），并征得其书面同意。未经同意擅自出售可能引发合同违约责任。

2. 清偿债务或转按揭：《民法典》第407条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。”在出售抵押房产时，需妥善处理原有抵押贷款。通常有两种方式：一是卖方提前偿还全部贷款，解除抵押，再进行房产交易；二是与买方及抵押权人协商进行“转按揭”，即将原贷款债务转移至新买家名下，由新买家继续偿还剩余贷款。

3. 披露抵押信息：根据《民法典》第508条：“出卖人应当保证第三人对买卖标的物不享有任何权利。”卖方有义务向买方充分披露房产已被抵押的事实，包括贷款余额、利率、还款期限等关键信息。隐瞒抵押情况可能导致交易无效，卖方需承担违约责任，如《民法典》第500条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。”

4. 签订书面协议：出售已抵押房产涉及卖方、买方及抵押权人三方权益，必须通过书面协议明确各方权利义务。《民法典》第490条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。”建议由专业律师起草或审核交易合同，确保内容合法、完备，避免因条款缺失或模糊导致纠纷。

5. 办理过户手续：完成上述步骤后，买卖双方需共同到不动产登记机构办理房产过户手续。根据《不动产登记暂行条例》第14条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”过户时须提交解除抵押证明或转按揭协议等相关材料，以确保产权顺利转移。

综上所述，出售已抵押房产需严格遵循法律规定，充分沟通并取得抵押权人同意，妥善处理贷款债务，如实披露抵押信息，签订完备的书面协议，并按规定办理过户手续。只有这样，才能确保交易的合法性、有效性和无争议性。