问 开发商抵押办不下来？

用户提出的问题核心在于：开发商在办理房产抵押贷款时遇到障碍，需要了解具体原因及解决方法。

资深高级律师角度分析

1. 抵押物合法性：

   • 开发商在进行房产抵押前，必须确保该房产的所有权清晰无争议，且不存在任何查封、扣押等限制情况。
   • 根据《中华人民共和国民法典》第400条的规定：“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。”
   • 如果房产存在所有权争议或已被司法机关查封，则无法顺利完成抵押登记。

2. 贷款机构审批标准：

   • 各家银行和金融机构对抵押物的评估标准不尽相同，可能因财务状况、项目风险评估等因素导致审批未通过。
   • 依据《商业银行法》第36条：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”

3. 法律法规变动：

   • 近年来，国家对于房地产市场的调控政策频繁调整，可能导致某些操作不再符合现行规定。
   • 例如，《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》中提到，金融机构需审慎评估房地产项目风险，避免过度杠杆化。

4. 合同条款限制：

   • 开发商与原土地出让方或合作方签订的协议中可能存在限制性条款，禁止或有条件地允许进行抵押融资。
   • 依据《城市房地产管理法》第48条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”

5. 地方政府政策：

   • 地方政府针对特定区域或类型的房地产项目可能出台限制性措施，影响抵押贷款的实施。
   • 如《国有建设用地使用权出让合同》示范文本中的特别约定条款，可能会对抵押行为作出特殊规定。

总结

开发商在办理房产抵押过程中遇到难题，可能是由于抵押物本身存在问题、贷款机构审批标准严格、法律法规变化、合同条款限制或地方政府政策影响。建议开发商首先核实房产的合法性和权属状态，同时咨询专业律师，全面评估项目风险，并与贷款机构沟通，寻求解决方案。