问 抵押未解除卖房合同怎么办？

用户希望了解在房屋抵押未解除的情况下签订的买卖合同是否有效，以及如何处理此类问题。以下从五个方面进行详细分析：

1. 合同效力

根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，在抵押未解除的情况下，抵押人仍然可以转让抵押财产，但抵押权不因转让而消灭。

2. 买方知情权

根据《中华人民共和国合同法》第54条的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”如果卖方未告知买方房屋存在抵押的情况，买方可以主张合同无效或要求撤销合同。

3. 风险承担

根据《中华人民共和国民法典》第617条的规定：“出卖人应当保证第三人不得向买受人主张任何权利，但买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的除外。”如果买方在签订合同时已经知晓房屋存在抵押，买方应自行承担相应的风险。

4. 解除抵押的方式

根据《中华人民共和国民法典》第409条的规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。”卖方可以通过提前还清贷款或与抵押权人协商解除抵押，从而完成房屋过户手续。

5. 法律救济途径

如果卖方未能解除抵押，导致买方无法办理过户手续，买方可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第120条的规定，向人民法院提起诉讼，要求卖方履行合同义务，或者要求赔偿损失。

总结

在房屋抵押未解除的情况下签订的买卖合同仍然有效，但买方应确保自己充分了解房屋的抵押情况，并采取必要的法律措施保护自己的权益。如遇纠纷，买方可通过诉讼等方式寻求法律救济。