问 回迁房卖房抵押怎么办？

用户想了解的是在面对回迁房出售或抵押时应如何操作及应注意的法律问题。具体而言，该问题涉及房屋权属、合同效力、交易风险、法律救济途径以及相关法律法规等五个方面。

首先，在讨论回迁房的出售和抵押之前，需要明确其权属状态。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”因此，若回迁房尚未办理正式产权登记，则不能直接进行买卖或设定抵押。然而实践中，部分回迁户可能已取得临时性证明文件，如拆迁安置协议等，这些文件虽不等同于完整产权证，但在一定程度上可作为交易基础。

其次，关于合同效力问题，《民法典》第143条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”因此，只要双方当事人在自愿基础上达成一致意见，并且不存在其他违法情形，那么即使针对尚未完全获得产权的回迁房所签订的买卖或抵押合同也有可能被认定为有效。

再次，考虑到此类交易存在一定风险，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”虽然此条款主要针对预售商品房，但对于尚未完全获得产权的回迁房也有一定的参考价值。因此，在实际操作中建议购买者要求卖家提供相应证明材料，并尽量选择已经完成大部分甚至全部手续的房产进行交易。

第四，当发生争议时，《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释提供了多种解决方式，包括调解、仲裁和诉讼等。其中，《中华人民共和国仲裁法》第2条指出：“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”这意味着当事人可以选择将争议提交给专业仲裁机构处理，以获得更为快捷高效的解决方案。

最后，需要注意的是，《中华人民共和国物权法》第9条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，在完成所有必要程序并取得正式产权证书之前，回迁房的所有权状态仍处于不稳定状态。为了避免潜在风险，建议在购房或抵押过程中咨询专业律师，并通过正规渠道获取相关信息。

总之，对于回迁房的出售与抵押，需重点关注其权属状况、合同有效性、交易风险以及法律救济途径等问题。在整个过程中，建议充分了解相关法律法规，并采取适当措施保障自身权益。