问 遇到抵押房怎么办？

用户想要了解遇到抵押房产时，应该如何处理以及有哪些法律权益和义务。从资深高级律师的角度来看，这涉及到对抵押权的理解、抵押房产的交易限制、债权人的权利与义务、债务人（房主）的权利与义务以及如何解除抵押等五个方面。

1. 对抵押权的基本理解：根据《中华人民共和国民法典》第394条，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这意味着当房屋被用作贷款或其他形式债务的担保时，如果债务未能按时偿还，债权人可以要求通过出售房产来获得赔偿。

2. 抵押房产的交易限制：依据《民法典》第406条的规定，“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”即原则上抵押期间内抵押人仍可自由处置房产，但需告知买方房产处于抵押状态，并且新的所有权不会改变原有的抵押权设定。

3. 债权人的权利与义务：《民法典》第410条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”明确了在特定情况下，债权人有权采取措施确保自己的利益得到保护。

4. 债务人（房主）的权利与义务：作为抵押合同的一方，房主有责任按时还款；同时，在某些条件下也享有提前清偿债务并解除抵押的权利（见《民法典》第408条）。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》进一步细化了相关规则。

5. 如何解除抵押：一旦债务全部还清或双方达成一致意见后，应当依照法律规定办理相应的注销手续。具体流程可参考《不动产登记暂行条例实施细则》第八章的内容。

总之，在处理涉及抵押房产的问题时，重要的是要清楚地了解各方的权利与义务，并严格按照现行法律法规操作。无论是购买还是出售此类房产，都应谨慎行事，必要时寻求专业法律顾问的帮助。