问 房产预售证能办抵押么？

问题概述：用户咨询房产预售许可证项下的房屋能否进行抵押，希望从资深高级律师的角度，围绕五个方面对此法律问题进行详细解析，并要求提供最新的、完整的中国法律依据原文，回答字数不少于500字。

一、法律许可性

《中华人民共和国民法典》第三百九十五条明确规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”预售房屋虽未建成，但其作为未来将形成的建筑物，具备成为抵押标的的可能。同时，《城市房地产管理法》第四十四条指出：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”预售证的核发，表明预售房屋已获得政府认可，具备市场交易和权利流转的条件。

二、权利完整性

根据《城市房地产抵押管理办法》第三条，抵押人必须对抵押房产享有所有权或处分权。预售阶段，开发商尚未完成房屋建设，尚未取得完整的所有权，但依据《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》相关规定，预售许可证赋予了开发商预售房屋并收取房款的权利，实质上赋予了其对预售房屋的一定处分权。因此，开发商作为抵押人，有权以其取得预售许可的在建工程进行抵押。

三、抵押程序

《民法典》第四百零三条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”对于预售房屋抵押，应遵循《城市房地产抵押管理办法》相关规定进行登记。该办法第二十条明确：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”

四、风险提示

预售房屋抵押涉及诸多风险，如项目烂尾导致抵押权落空、房屋实际面积与预售面积不符等。《民法典》第四百零九条要求抵押权人应当及时了解抵押财产状况，防范因抵押财产价值减少或其他情形可能对债权造成损害的风险。此外，抵押权人还应关注预售房屋是否存在其他权利瑕疵，如查封、重复抵押等，以确保抵押权的有效性和优先性。

五、法规更新

近期，为规范预售商品房抵押行为，保障各方合法权益，住建部等部门发布了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，强化了预售资金监管，有助于降低预售房屋抵押风险。各地也相继出台地方性法规，如《XX市商品房预售资金监管办法》等，细化了预售房屋抵押的操作规则和风险防控措施。

总结：预售房屋基于其未来建筑物属性、开发商享有的预售许可下的处分权以及法律法规的明确规定，可以进行抵押。办理预售房屋抵押需遵循法定程序，注意防范各类风险，并密切关注相关法规的更新与调整。