问 老板要抵押房租怎么办？

用户希望了解在老板将房屋用于抵押的情况下，租户的权利如何得到保护，以及是否可以继续居住。以下从法律角度进行详细分析：

1. 租赁合同的效力

根据《中华人民共和国民法典》第725条的规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这意味着即使房屋被抵押，只要租赁合同在前，租户仍然有权继续居住。

2. 抵押权与租赁权的关系

《中华人民共和国民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”因此，如果房屋在抵押前已经出租并实际交付给租户使用，那么抵押权的设立不会影响现有的租赁关系。

3. 抵押权实现时的处理

根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”但是，如果抵押权实现（即抵押物被拍卖或变卖），新的所有权人可以选择是否继续履行原有的租赁合同。如果新的所有权人不愿意继续履行租赁合同，租户可能需要搬离。

4. 租户的知情权和异议权

根据《中华人民共和国民法典》第708条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”如果出租人在未告知租户的情况下将房屋抵押，租户有权要求出租人承担违约责任。此外，租户可以在抵押权实现时向法院提出异议，主张自己的租赁权益。

5. 法律救济途径

如果租户认为自己的合法权益受到侵害，可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向人民法院提起诉讼，请求确认租赁合同的有效性，或者要求赔偿损失。同时，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。

总结

综上所述，如果房屋在抵押前已经出租并实际交付给租户使用，租户的租赁权益受法律保护，可以继续居住。但如果抵押权实现后，新的所有权人不愿意继续履行租赁合同，租户可能需要寻找其他住所。建议租户在遇到此类情况时，及时咨询专业律师，维护自身合法权益。