问 房屋卖方不解除抵押怎么办？

用户提出的问题核心在于：当房屋存在未解除的抵押权时，卖方拒绝或无法解除抵押，导致房屋买卖交易无法顺利进行，买家希望了解在这种情况下应采取哪些合法措施来保障自身权益。

从资深高级律师的角度分析该法律问题

1. 确认抵押权状态：根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，首先需要明确抵押权是否确实存在以及抵押合同的具体条款，确认卖方是否有义务在出售前解除抵押。

2. 与卖方协商解决：基于《中华人民共和国民法典》第407条，“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”建议买家与卖方积极沟通，寻求达成一致意见，如卖方同意先行解除抵押或提供替代担保等解决方案。

3. 利用第三方资金解除抵押：若双方协商无果，可考虑通过第三方金融机构提供的短期贷款服务来帮助卖方提前清偿债务，从而解除抵押。这需遵循《中华人民共和国担保法》第53条关于“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的原则，在确保交易安全的前提下进行。

4. 申请法院介入：当上述方法均不可行时，买家可向人民法院提起诉讼，请求法院判决卖方解除抵押或赔偿因无法解除抵押造成的损失。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”以及《中华人民共和国民法典》第186条，“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。”

5. 关注合同条款：在签订购房合同时，应详细约定有关抵押解除的责任分配及违约后果，避免日后产生纠纷。依据《中华人民共和国民法典》第595条，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及第598条，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”

总结

面对卖方拒绝解除抵押的情况，买家应首先核实抵押状况，然后尝试通过协商、第三方资金支持等方式解决问题；必要时可通过司法途径维护自身权益，同时在签订合同时注重相关条款的约定，以规避潜在风险。