问 回迁房产抵押贷款怎么办？

用户询问的是关于回迁房产（即拆迁安置房）能否用于抵押贷款的问题，以及在实际操作中可能遇到的法律障碍和解决方案。

一、法律资格与限制： 根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”然而，对于回迁房产是否可以立即办理抵押手续，《城市房地产管理法》第五十三条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，若回迁房产的土地使用权是通过划拨方式获得的，则在抵押前需补缴土地出让金，否则银行等金融机构无法优先受偿。 二、合同约定与程序要求： 根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项的规定，“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。同时，根据《房屋登记办法》第六十八条的规定，“申请房屋抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。” 回迁户在办理抵押贷款时，需确保房屋的所有权清晰无争议，且按照上述规定提交相应材料。 三、政策性因素： 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”回迁户在签订补偿协议时，通常会约定一定期限内不得转让、出租或抵押回迁房产。因此，在具体操作过程中，需关注当地政策及补偿协议中的相关条款。 四、税务考虑： 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条的规定，“纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。”虽然此条款针对特定情况下的税收减免，但对回迁房产抵押贷款而言，需考虑交易过程中的契税、印花税等相关税费，这将影响到贷款的实际可得金额。 五、风险评估与防范： 银行等金融机构在审批回迁房产抵押贷款时，除了常规的信用审核外，还需特别注意房产的性质及其未来价值波动的风险。例如，一些地区可能存在回迁房市场价值不稳定的情况，这将直接影响到贷款的安全性。为此，金融机构应加强风险评估，合理设定贷款额度和期限，并采取适当的担保措施来降低风险。

综上所述，回迁房产能否用于抵押贷款取决于其土地使用权的取得方式、所有权状况、当地政策规定及金融监管要求等多个方面。回迁户在办理此类业务时，应充分了解并遵守相关法律法规，确保合法合规地获取所需资金支持。