问 购房合同不能出现抵押怎么办？

用户希望了解在购房合同中如果发现房产已经存在抵押，应该如何处理。以下从五个方面详细分析这一法律问题，并引用相关法律法规。

1. 确认抵押情况

首先，购房者应当通过查询不动产登记信息，确认房屋是否存在抵押。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

2. 与卖方协商解除合同或变更合同

如果发现房屋存在抵押，购房者可以与卖方协商解除合同或要求卖方解除抵押后再继续交易。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

3. 要求卖方承担违约责任

如果卖方未能在约定时间内解除抵押，购房者可以要求卖方承担违约责任，包括赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

4. 向法院提起诉讼

如果协商无果，购房者可以向人民法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”

5. 寻求法律援助

购房者还可以寻求专业律师的帮助，通过法律途径维护自身权益。根据《中华人民共和国律师法》第二十八条：“律师可以从事下列业务：（一）接受自然人、法人或者其他组织的委托，担任法律顾问；（二）接受民事案件、行政案件当事人的委托，担任代理人，参加诉讼；（三）接受刑事案件犯罪嫌疑人、被告人的委托或者人民法院的指定，担任辩护人，接受自诉案件自诉人、公诉案件被害人或者其近亲属的委托，担任代理人，参加诉讼；（四）接受委托，代理各类诉讼案件的申诉；（五）接受委托，参加调解、仲裁活动；（六）接受委托，提供非诉讼法律服务；（七）解答有关法律的询问、代写诉讼文书和有关法律事务的其他文书。”

总结

综上所述，购房者在发现购房合同中的房产存在抵押时，可以通过查询不动产登记信息、与卖方协商、要求卖方承担违约责任、向法院提起诉讼以及寻求法律援助等多种方式来维护自己的合法权益。建议购房者在处理此类问题时，尽量保持冷静，积极采取法律手段保护自身利益。