问 二手房办按揭和办抵押？

用户想要了解的是二手房交易过程中办理按揭贷款与设立抵押权之间的区别以及相关法律依据。这两个概念虽然紧密相关但本质不同，前者涉及购房者向银行申请贷款支付房款的过程，后者则是指为保障债权实现而将房产作为担保物设定给债权人的行为。

1. 定义上的差异：根据《中华人民共和国民法典》第394条，“债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这说明了抵押是不改变所有权的情况下的一种担保方式；而按揭则更侧重于通过银行贷款来完成购房过程。

2. 操作流程的不同：在实际操作中，购买二手房时如果选择按揭付款，则需先由买方向银行提出贷款申请，经审批后签订借款合同及抵押合同等文件；随后，双方共同前往不动产登记机构办理房屋过户手续以及抵押登记（见《不动产登记暂行条例》）。相比之下，单纯设立抵押权通常发生在已拥有产权之后，直接到相关部门进行登记即可。

3. 权利义务关系：对于按揭而言，《民法典》第680条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款并支付利息。”同时，《民法典》第402条还规定了“以建筑物和其他土地附着物作抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，在按揭模式下，不仅存在借贷双方的权利义务关系，还包括了抵押权人与抵押人间的关系。

4. 风险承担：采用按揭方式购房时，一旦借款人违约未能按时还款，银行有权依法处置抵押物以弥补损失（《民法典》第410条）；而在仅设立抵押权的情况下，除非另有特别约定，否则债权人只能在特定条件下行使抵押权，并不能直接影响到原所有者的使用权。

5. 解除条件：当贷款全部清偿完毕后，可以向银行申请解除抵押（《民法典》第406条），此时房屋将完全归还给业主；而单独存在的抵押权则可能因为债务偿还、抵押期限届满等原因自然消灭或被主动注销。

总之，二手房交易中的按揭与抵押虽有交集但也存在明显区别，理解这两者对于正确处理房产买卖事宜至关重要。无论是采取哪种形式，都应严格遵守相关法律法规，确保各方权益得到妥善保护。