问 已抵押土地办预售证？

用户希望了解在土地已经抵押的情况下，是否可以办理预售许可证，以及相关的法律风险和程序要求。

法律分析：

1. 土地抵押与预售许可的关系： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”虽然该条款没有明确禁止抵押土地上的商品房预售，但实践中，土地抵押可能会影响预售许可的申请，因为抵押权的存在可能影响购房者的权益。

2. 抵押权人的同意： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“出卖人未经抵押权人同意，将已设定抵押的房屋转让给买受人，买受人请求出卖人承担违约责任的，应予支持。”因此，如果土地已经抵押，开发商在申请预售许可证时，通常需要获得抵押权人的书面同意，以确保预售行为不会侵犯抵押权人的权益。

3. 信息披露义务： 《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”因此，开发商在预售过程中，必须向购房者披露土地抵押的情况，否则可能构成欺诈，导致预售合同无效或被撤销。

4. 预售资金监管： 《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”如果土地已经抵押，预售资金的使用需特别谨慎，确保资金不被挪用，避免影响抵押权人的利益。

5. 法律责任与风险： 如果开发商未依法披露土地抵押信息，或未获得抵押权人的同意而擅自预售，可能面临行政处罚，甚至承担民事赔偿责任。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十三条，行政机关可以对违法行为处以罚款等处罚措施。

总结： 在土地已经抵押的情况下，开发商仍可申请预售许可证，但必须履行相应的法律程序，包括获得抵押权人的同意、充分披露抵押信息，并确保预售资金的合法使用。开发商应严格遵守相关法律法规，以避免潜在的法律风险。