问 抵押房办居住权？

用户的问题主要集中在是否可以在已经抵押的房产上设立居住权，以及如果可以，具体的操作流程和法律依据是什么。

专业分析

1. 居住权与抵押权的兼容性
   根据《中华人民共和国民法典》第366条的规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”同时，《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这表明，原则上，抵押权的存在并不妨碍在该房产上设立居住权。但需要注意的是，设立居住权应当经过抵押权人的同意，否则可能构成对抵押权的侵害。

2. 设立居住权的具体程序
   根据《民法典》第368条：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”因此，即使在抵押房产上设立居住权，也需要完成相应的登记手续，确保居住权的有效性和合法性。

3. 居住权对抵押权的影响
   《民法典》第409条第二款规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。”这意味着，如果在抵押房产上设立了居住权，抵押权人在实现抵押权时可能会受到居住权的限制，但这种限制不应影响抵押权的优先受偿权。

4. 居住权期限与抵押权期限的关系
   《民法典》第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”合同中应明确居住权的期限。如果居住权的期限超过抵押权的期限，且抵押权人同意，那么居住权可以合法存在至合同约定的期限届满。但如果抵押权人不同意，居住权的期限不得超过抵押权的期限。

5. 法律风险与防范措施
   设立居住权时，应充分考虑抵押权人的利益，避免因居住权的设立而影响抵押权的实现。建议在设立居住权前，与抵押权人进行协商并获得其书面同意，同时在合同中明确双方的权利义务，以减少潜在的法律风险。

总结

综上所述，在已抵押的房产上设立居住权是可行的，但必须遵循法定程序并获得抵押权人的同意。通过合法合规的操作，可以在保障各方权益的前提下实现居住权的设立。