问 房产办了抵押登记怎么办？

用户的问题核心在于：已办理抵押登记的房产应该如何处理以及涉及的相关法律规定是什么。从资深高级律师的角度，可以从以下几个方面进行解答：

1. 抵押权效力：根据《物权法》第一百八十七条的规定：“以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权等财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着房产一旦办理了抵押登记，抵押权生效，债权人有权在债务人未能履行债务时，依法对抵押房产行使优先受偿权。

2. 债务清偿与解除抵押：按照《担保法》第五十二条的规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”因此，当借款人还清贷款或履行完毕相应债务后，应及时办理抵押注销手续，解除房产上的抵押状态。

3. 房产转让限制：根据《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”若需在抵押期间转让房产，须取得抵押权人的书面同意，并妥善处理好债务清偿事宜。

4. 强制执行与拍卖程序：参照《民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，应当在查封、扣押后的六个月内进行拍卖。”如抵押房产进入强制执行阶段，将由法院依法进行拍卖以偿还债务。

5. 权利冲突解决：如果出现多个债权人对同一房产主张抵押权的情况，《物权法》第一百九十九条对此进行了明确规定，按抵押登记时间先后顺序确定优先受偿权。

综上所述，对于已经办理抵押登记的房产，应遵守相应的法律法规，妥善处理抵押权的设立、存续、变更及消灭等问题，并尊重和保障各方当事人的合法权益。在实际操作中，务必及时办理相关登记手续并了解法律规定的具体细节，以确保权益不受损害。