问 土地抵押能办预售合同么？

用户想要了解的是，在土地上存在抵押权的情况下，是否可以办理商品房预售合同。简而言之，就是探讨在土地抵押的情况下，是否允许进行商品房预售。

首先，根据《中华人民共和国民法典》第401条的规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”这表明，在土地被抵押的情况下，如果抵押权人没有明确表示不允许预售，理论上不影响预售合同的签订。

其次，《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”其中并未提及土地抵押的情况，但若抵押权人同意，则可以理解为满足了上述条件之一的实质要求。

第三，《城市房地产抵押管理办法》第29条规定：“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。”这意味着，只要预售合同有效且得到抵押权人的认可，即便土地或房屋本身存在抵押权，也不妨碍商品房预售合同的签订。

第四，从实务操作的角度来看，实践中开发商通常需要获得抵押权人的书面同意，方可继续预售流程。这是因为一旦发生债务违约，抵押权人有权处置抵押物以实现债权，而预售所得款项可能影响到这一权利的行使。

第五，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”因此，即使签订了预售合同，如果抵押权人不同意预售或在不知情的情况下进行了预售，可能会导致合同无效或无法履行，从而引发相应的法律责任。

综上所述，在土地抵押的情况下，虽然可以办理预售合同，但前提是必须获得抵押权人的书面同意，否则可能面临法律风险。同时，购房者在购买预售房屋时也应充分了解所购房屋是否存在抵押情况，以免权益受损。