问 土地办理了抵押能否办预售？

用户希望了解在土地已经办理抵押的情况下，是否还能办理商品房预售。以下将从法律角度详细分析这一问题。

一、法律规定

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。” 这里并未明确禁止土地抵押后办理预售。

二、抵押权人的同意

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，如果土地已经抵押，在办理商品房预售时，需要取得抵押权人的同意。否则，可能构成违约或侵权行为。

三、预售合同的效力

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 如果开发商在土地抵押的情况下取得了预售许可，预售合同一般应视为有效。

四、购房者的权益保护

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十三条：“经营者以预收款方式提供商品或者服务的，应当按照约定提供。未按照约定提供的，应当按照消费者的要求履行约定或者退回预付款；并应当承担预付款的利息、消费者必须支付的合理费用。” 购房者在购买预售商品房时，有权要求开发商提供相应的担保措施，以确保其权益不受损害。

五、实际操作中的注意事项

在实际操作中，开发商在土地抵押的情况下申请预售许可，通常需要向房产管理部门提交抵押权人的同意书，以及详细的还款计划和资金监管方案，以确保预售资金能够优先用于偿还抵押贷款，保障项目的顺利进行。

总结

综上所述，土地办理抵押后仍可办理商品房预售，但需满足取得抵押权人同意、预售合同有效、保护购房者权益等条件。建议在具体操作前咨询专业律师，确保所有手续合法合规。