问 购房贷款怎么办抵押？

用户希望了解购房贷款中办理房产抵押的具体流程及注意事项，期待从资深高级律师的角度获得关于以下五个方面的详细解析：①抵押设立程序；②所需材料清单；③权利义务关系；④风险防范措施；⑤相关法律法规依据。要求提供最新、完整的中国法律依据原文，文字表述不少于500字，并以精炼的两句话进行总结。

一、抵押设立程序

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，购房贷款中设立房产抵押需遵循如下程序：

1. 签订借款合同与抵押合同：借款人与贷款银行应基于平等、自愿原则签订书面的借款合同和抵押合同，明确借贷金额、期限、利率、还款方式等事项以及抵押房产信息、担保范围等内容（参见《合同法》第十二、十三条）。

2. 办理预告登记：对于预购商品房，根据《物权法》第二十条规定，双方可先办理预告登记，保障将来取得不动产权后能够顺利转为正式抵押。

3. 办理抵押登记：在取得不动产权证书后，抵押人（购房人）与抵押权人（银行）应共同向房屋所在地的不动产登记机构申请办理抵押登记（《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条）。完成登记后，抵押权依法设立，银行享有优先受偿权（《物权法》第一百七十九条）。

二、所需材料清单

办理房产抵押通常需要提供以下文件（《不动产登记操作规范（试行）》4.9.1）：

1. 身份证明：借款人、配偶及共有人的身份证、户口簿、结婚证等。

2. 不动产权属证书：如不动产权证书或预告登记证明。

3. 借款合同与抵押合同：已签署的原件。

4. 其他材料：银行要求的收入证明、信用报告、首付款凭证等。

三、权利义务关系

1. 抵押人的义务：保持抵押房产完好，未经抵押权人同意不得转让、出租或再抵押；按期偿还贷款本息（《物权法》第一百七十四条、第一百九十五条）。

2. 抵押权人的权利：在借款人未按期履行债务时，有权就抵押房产优先受偿，包括拍卖、变卖所得价款（《物权法》第一百七十九条）。

四、风险防范措施

1. 详尽调查：银行应对借款人资信状况、还款能力及抵押房产价值进行严格审查，确保贷款安全（《商业银行法》第三十五条）。

2. 保险保障：建议借款人购买财产损失保险及贷款人责任保险，以降低因自然灾害、意外事故等导致房产价值减损的风险（《个人贷款管理暂行办法》第三十一条）。

五、相关法律法规依据

1. 《中华人民共和国物权法》
2. 《中华人民共和国合同法》
3. 《不动产登记暂行条例实施细则》
4. 《不动产登记操作规范（试行）》
5. 《中华人民共和国商业银行法》
6. 《个人贷款管理暂行办法》

总结：购房贷款办理房产抵押需签订借款合同与抵押合同，依序进行预告登记（预购商品房）与正式抵押登记，提交规定材料。抵押人承担保持房产完好、按期还贷等义务，抵押权人享有优先受偿权。银行应严格审查借款人资信与抵押房产价值，建议借款人购买相关保险以防范风险。整个过程须遵循《物权法》、《合同法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规。