问 预告登记转实抵押谁来办？

用户希望了解预告登记转为正式抵押登记的具体办理主体和流程。以下将从五个方面进行详细分析，并引用相关法律法规。

1. 法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 这一规定明确了预告登记的作用和效力。

2. 办理主体

根据《不动产登记暂行条例》第14条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。” 因此，预告登记转为正式抵押登记时，通常需要预告登记权利人（即未来的抵押权人）和预告登记义务人（即未来的抵押人）共同向不动产登记机构申请办理。

3. 申请材料

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第37条：“申请抵押权首次登记的，应当提交下列材料：（一）申请人身份证明；（二）不动产权属证书；（三）主债权合同；（四）抵押合同；（五）其他必要材料。” 因此，办理预告登记转为正式抵押登记时，需要提交上述材料。

4. 登记程序

根据《不动产登记暂行条例》第16条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。” 因此，预告登记转为正式抵押登记的程序包括申请、受理、审核、登簿、发证等步骤，具体时间取决于登记机构的工作效率。

5. 法律后果

根据《中华人民共和国民法典》第402条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 因此，预告登记转为正式抵押登记后，抵押权正式设立，具有对抗第三人的效力。

总结

综上所述，预告登记转为正式抵押登记应由预告登记权利人和预告登记义务人共同向不动产登记机构申请办理，并提交相关材料。办理完成后，抵押权正式设立，具有法律效力。