问 农房可以办抵押登记吗？

用户的问题是想了解农村房屋是否可以办理抵押登记，以及相关的法律规定和流程。

作为资深高级律师，我将从五个方面对这个问题进行分析：

1. 农村房屋产权性质：根据《中华人民共和国物权法》第184条的规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。《民法典》第399条亦明确指出，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权不得抵押。因此，农村房屋能否抵押，关键在于其所在土地的性质。如果农村房屋所占土地为宅基地，则该房屋不得单独抵押；若房屋占用的土地为国有土地或集体建设用地，则可依法办理抵押登记。

2. 农村房屋抵押登记条件：根据《不动产登记暂行条例》第2条的规定，国家实行不动产统一登记制度。同时，《不动产登记暂行条例实施细则》第65条规定，以建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，以及建筑物和其他土地附着物设定抵押的，当事人应当申请办理抵押登记。因此，若农村房屋所占土地为国有土地或集体建设用地，则可以办理抵押登记。

3. 农村房屋抵押登记流程：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第77条的规定，申请抵押权首次登记时，申请人应提交主债权合同及抵押合同、不动产权属证书等材料。同时，根据《不动产登记操作规范（试行）》的规定，申请人应当向不动产登记机构提出书面申请，并提交相关证明文件。在提交上述材料后，不动产登记机构将依法进行审查，符合条件的予以登记并颁发不动产登记证明。

4. 农村房屋抵押权实现方式：根据《中华人民共和国民法典》第410条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。因此，当债务人不履行到期债务时，抵押权人可以通过协议折价、拍卖或变卖抵押财产的方式实现抵押权。

5. 农村房屋抵押登记风险提示：根据《中华人民共和国民法典》第399条的规定，农村房屋所占土地为宅基地的，不得抵押。因此，若农村房屋所占土地为宅基地，则无法办理抵押登记，即使办理了抵押登记，也存在被法院认定无效的风险。此外，即便可以办理抵押登记，也应注意抵押权实现时可能存在的法律障碍，如土地使用权流转限制等。

综上所述，农村房屋能否办理抵押登记取决于其所占土地的性质。若农村房屋所占土地为国有土地或集体建设用地，则可以依法办理抵押登记。若农村房屋所占土地为宅基地，则不能办理抵押登记。