问 抵押厂房拍卖租户怎么办？

用户提出的问题主要集中在当其租赁的厂房因房东抵押而被拍卖时，作为租户应如何维护自身权益。

从资深高级律师的角度，针对您的法律问题，可以从以下五个方面进行详细分析：

1. 租赁合同效力与优先权：根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这意味着，在厂房被拍卖前，如果房东已将厂房抵押给第三方，租户仍有权基于租赁合同主张优先购买权或要求继续履行租赁合同。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”

2. 租赁权对抗抵押权：《民法典》第四百零五条明确指出，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”因此，若厂房的租赁关系在抵押权设立之前已经确立，即便厂房被拍卖，租赁关系依然有效，承租人有权继续使用厂房直至租赁期满。

3. 租赁期间内租金支付：租户应按租赁合同约定按时支付租金，避免因欠租而影响自身权益。如遇房东因债务问题导致厂房被拍卖，租户可依据租赁合同向新的所有权人主张权利，继续租赁。

4. 租户权益保护措施：建议租户在签订租赁合同时加入相关条款，确保即使房东破产或厂房被拍卖，租户也能得到相应保护。例如，可在合同中明确规定租赁权优先于其他债权人的权利，或设定租赁权不可撤销等条款。

5. 法律救济途径：若租户权益受损，可通过诉讼方式向法院申请保护，包括但不限于请求确认租赁合同效力、要求赔偿损失等。根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”

综上所述，作为厂房租户，您不仅需要了解租赁合同中的各项条款，还需关注抵押权与租赁权之间的法律关系，以便在必要时采取适当的法律行动来保障自己的合法权益。

总结：作为租户，您需要了解租赁合同的法律效力以及租赁权与抵押权的关系，通过合法途径维护自身权益。同时，建议在签订租赁合同时增加有利于保护租户利益的条款，并在遇到问题时及时寻求专业法律帮助。