问 预售房银行怎么办抵押？

用户希望了解的是，在预售房阶段，银行如何办理房产抵押的具体流程及法律依据，关注点在于确保该过程的合法性与安全性。

法律分析：

1. 预售房抵押的法律基础：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条和《城市房地产管理法》第四十五条，预售商品房抵押属于预告登记范畴，购房人在支付首付款后，可与银行签订贷款合同并就该预售房产进行预告抵押登记。这一步骤是确保银行未来能顺利获得房屋抵押权的关键。

2. 预告登记的办理：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条，购房人和银行应共同向不动产登记机构申请预告抵押登记。预告登记完成后，未经预告登记的权利人同意，该房产不得进行转让或再次抵押，有效保护了银行的预期权利。

3. 贷款合同的签订：在进行预告抵押登记前，购房人需与银行签订正式的个人住房贷款合同，明确双方的权利义务。《中华人民共和国合同法》规定，合同内容应包括借款金额、期限、利率、还款方式及违约责任等，确保合同的合法性和执行力。

4. 转为正式抵押登记：房屋竣工验收并取得不动产权证书后，根据《物权法》第二十条第二款，购房人需协同银行将预告抵押登记转换为正式抵押登记。这一转换是通过向不动产登记机关提交相关材料完成，确保银行对房产享有抵押权。

5. 风险防范与法律责任：在整个预售房抵押过程中，银行应严格审查购房人的资信状况，防范贷款风险。《商业银行法》第三十六条规定，商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。若发生违约，银行有权依据贷款合同及法律规定，采取包括但不限于拍卖抵押房产在内的措施追偿债务。

总结：

预售房银行抵押涉及复杂的法律程序，需遵循《物权法》、《城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例实施细则》及《合同法》等法律法规。通过预告抵押登记保障银行权益，直至房产具备条件后转为正式抵押登记。银行在操作中应注重风险控制，确保贷款活动的合法性与安全性。