问 房子抵押银行租客怎么办？

用户想了解的是，如果房屋所有权人将房屋抵押给银行后，作为租客应如何保护自己的权益，特别是在房屋可能被银行执行拍卖的情况下，租客的权利与义务该如何界定。

法律分析

1. 租赁权与抵押权的优先性：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”这意味着，如果房屋在抵押给银行之前已经出租给了租客，租客的租赁权可以继续有效，不受抵押权影响；但如果是在抵押之后才出租，则租客的租赁权不能对抗银行的抵押权。

2. 租客知情权：房东有义务告知租客房屋已被抵押的事实。虽然法律没有直接规定这一义务，但基于诚实信用原则及合同法的基本要求，房东隐瞒重要事实可能构成欺诈，租客有权知悉房屋状况并据此作出是否承租的决定。

3. 房屋被执行拍卖时租客的权益：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”简而言之，如果租赁关系成立在先，且不影响抵押权实现，租客的租赁合同仍然有效，新买家需继续履行租赁合同。

4. 租赁合同的履行：即便房屋被拍卖，根据《中华人民共和国合同法》（现已被《民法典》替代）第二百二十九条（《民法典》第七百二十五条规定类似），“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，租客有权按原合同约定继续居住至租期结束，除非新业主与租客协商一致提前解除合同。

5. 补偿与安置：若房屋被执行导致租客必须搬离，理论上租客可向房东主张违约责任或赔偿损失，但实践中因房东往往经济状况不佳，实际操作难度大。此时，建议租客与新房东或法院沟通，争取合理的搬迁时间及可能的补偿。

总结

综上所述，作为房屋抵押后的租客，其权益保护主要取决于租赁与抵押的先后顺序以及相关法律规定。租客在签订租赁合同时，应核实房屋状态，确保自身权益；一旦房屋面临拍卖，基于“买卖不破租赁”原则，租客有权按原合同继续居住，但亦需关注租赁合同的具体条款及与新房东的沟通协调，以维护自身合法权益。在任何情况下，了解自身权利并适时寻求法律帮助是关键。