问 以房办抵押买房划算吗？

用户希望了解以现有房产作为抵押物申请贷款购买新房是否经济合理。作为资深高级律师，我将从法律风险、贷款成本、财产处置灵活性、税费影响及市场波动五个方面进行详细分析，并引用相关中国法律法规。

1. 法律风险：根据《物权法》第一百八十七条，以房产设立抵押权的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这意味着，以房办抵押涉及的法律手续较为严格，需确保抵押程序合法合规，避免因操作不当导致抵押无效或产生纠纷。同时，《合同法》第一百九十八条规定，借款人未按照约定用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。因此，用户必须确保抵押贷款用于购房，否则可能面临法律风险。

2. 贷款成本：根据《商业银行法》第三十八条，商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率。以房办抵押的贷款利率通常低于无担保贷款，但可能高于首套房按揭贷款。用户应比较不同贷款方式的利息支出，考虑能否承受较高的月供压力，以及在贷款期限内的总利息支出是否在可接受范围内。

3. 财产处置灵活性：《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。这意味着，在贷款未结清前，用户对已抵押房产的处置受到限制，如需出售或再次抵押，需取得贷款银行同意，这可能影响到用户对资产的灵活运用。

4. 税费影响：根据《个人所得税法》及其实施条例，个人转让自用达五年以上且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。若用户短期内出售原房产以偿还抵押贷款，可能无法享受税收优惠。此外，《契税法》规定，房屋买卖需缴纳契税，以房办抵押再购房会增加一次契税负担。

5. 市场波动：房地产市场的价格波动直接影响到以房办抵押买房的经济效益。若房价上涨，新购房产价值增长可能超过贷款利息支出，反之则可能导致资产缩水。用户需密切关注市场动态，评估潜在风险。

综上所述，以房办抵押买房是否划算，取决于用户对法律风险的认知与管理能力、对贷款成本的承受力、对财产处置灵活性的需求、对税费影响的考量以及对房地产市场走势的判断。用户应全面权衡各项因素，结合自身实际情况做出决策。