问 办抵押都贷不到款吗？

用户的问题主要涉及在办理抵押时是否可能无法获得贷款的情况。以下是从资深高级律师的角度对这一问题的五个方面的详细分析：

1. 抵押物的合法性和有效性：根据《中华人民共和国物权法》第184条，某些财产不得设定抵押，例如土地所有权、耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，以及依法被查封、扣押、监管的财产。如果抵押物不符合法律规定，则无法设立有效的抵押权，从而影响贷款的发放。此外，《中华人民共和国民法典》第395条进一步规定了可以抵押的财产范围，包括建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等。

2. 抵押物的价值评估：根据《商业银行法》第36条，银行在发放贷款时应当对借款人的信用状况和抵押物的价值进行评估。如果抵押物的价值低于贷款金额，或者评估过程中发现抵押物存在重大瑕疵，银行有权拒绝发放贷款。《中华人民共和国资产评估法》第23条也要求评估机构应当客观、公正地出具评估报告，确保评估结果的真实性和准确性。

3. 抵押登记手续：根据《中华人民共和国物权法》第187条，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等财产抵押的，应当办理抵押登记，未经登记，抵押权不发生效力。如果抵押人未能按照法律规定完成抵押登记手续，银行有权拒绝发放贷款。《不动产登记暂行条例》第14条进一步明确了不动产抵押登记的具体程序和要求。

4. 借款人信用状况：根据《商业银行法》第35条，银行在发放贷款前应当对借款人的资信状况进行严格审查。如果借款人有不良信用记录或存在其他风险因素，银行可能会拒绝发放贷款，即使抵押物符合所有条件。《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》第12条规定，商业银行应当查询借款人的信用报告，作为贷款审批的重要参考。

5. 法律法规变化：金融市场的法律法规和政策不断变化，新的法规出台或现有法规修订都可能影响抵押贷款的发放。例如，《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（银发〔2016〕26号）中对房地产抵押贷款提出了更严格的要求，银行在审批贷款时需要遵守这些新规定。因此，即使抵押物和借款人条件都符合当前的法律规定，未来政策的变化也可能导致贷款无法获批。

综上所述，办理抵押贷款时能否成功获得贷款取决于多个因素，包括抵押物的合法性和有效性、价值评估、抵押登记手续、借款人的信用状况以及法律法规的变化。建议在办理抵押贷款前，咨询专业律师或金融机构，确保所有条件均符合法律规定，从而提高贷款的成功率。