问 按揭房怎么去办抵押贷款？

用户希望了解如何将已按揭的房产用于办理抵押贷款的具体流程和注意事项。以下是从法律角度对这一问题的详细分析：

一、按揭房的产权状况

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”按揭房在银行设定抵押后，其产权状态为“抵押状态”，这意味着房产的所有权并未完全转移给银行，而是由借款人继续持有，但银行享有优先受偿权。

二、二次抵押的法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”因此，如果借款人希望将已按揭的房产再次抵押，必须确保新的抵押权人知晓房产的现有抵押情况，并且新的抵押权需在原抵押权之后进行登记。

三、银行同意的必要性

根据《中华人民共和国商业银行法》第四十条：“商业银行不得向关系人发放信用贷款；向关系人发放担保贷款的条件不得优于其他借款人同类贷款的条件。”虽然这条法律主要针对银行内部操作，但在实践中，借款人需要获得原按揭银行的同意，才能将已按揭的房产再次抵押。这是因为银行作为抵押权人，有权决定是否允许房产再次抵押。

四、评估与估值

根据《中华人民共和国资产评估法》第六条：“资产评估机构应当依法独立、客观、公正地从事资产评估业务，不受任何单位和个人的非法干预。”借款人需要通过合法的资产评估机构对房产进行评估，以确定其市场价值。评估结果将直接影响到新的抵押贷款额度。

五、合同签订与备案

根据《中华人民共和国民法典》第四百七十条：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”借款人与新的抵押权人之间应签订书面的抵押合同，并将该合同及相关文件提交至不动产登记机关进行备案，以确保抵押权的合法性和有效性。

总结

综上所述，将已按揭的房产用于办理抵押贷款需要经过详细的法律程序，包括确认房产的产权状况、获得原按揭银行的同意、进行资产评估、签订书面合同并备案。这些步骤不仅确保了交易的合法性，也保护了各方的权益。