问 买房卖方有抵押怎么办？

当卖方的房产存在抵押时，买方可以通过与卖方协商解决抵押问题或要求卖方先解除抵押再进行交易来确保自身权益。这不仅需要对现有法律法规有深入理解，还需结合实际情况灵活处理。

从资深高级律师的角度来看，面对买房过程中遇到卖方房产有抵押的情况，可以从以下几个方面考虑：

1. 了解抵押情况：首先应当明确该房产的具体抵押状况，包括但不限于抵押权人、抵押金额以及还款期限等信息。根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

2. 评估风险：基于上述了解到的信息，评估购买此房产可能面临的风险，比如卖方无法按时偿还贷款导致银行行使抵押权等情况。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十八条：“出卖人在订立商品房买卖合同时隐瞒了所售房屋已经设定抵押的事实，买受人请求确认买卖合同无效并主张损害赔偿的，应予支持。”

3. 协商解决方案：与卖方协商具体的解决方案，如由买方先行支付部分款项帮助卖方还清债务以解除抵押，或者等待卖方自行解决后再行交易等。但需注意，《民法典》第558条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

4. 签订正式协议：无论采取何种方式解决问题，在最终决定购房前都必须将所有达成一致的内容形成书面文件，并在必要时寻求专业法律顾问的帮助审核合同条款。根据《民法典》第四百六十九条：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”

5. 办理过户手续：一旦双方就如何处理抵押问题达成一致并完成相应操作后，则可按照正常流程向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记。参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条：“因买卖、互换、赠与等原因致使不动产权利发生转移的，当事人可以持证明材料向不动产登记机构申请转移登记。”

综上所述，在遇到卖方房产存在抵押的情况下，作为买家应当全面了解相关信息并谨慎决策；同时通过合法途径保护自己的合法权益。在整个过程中保持沟通畅通，并确保所有步骤均符合相关法律法规的要求。