问 抵押的房子能办预售许可？

用户询问的是关于已设定抵押权的房产是否可以办理预售许可证的问题，核心是想知道在法律层面上，是否存在对抵押房产进行预售的限制。

1. 法律规定：根据《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”并未明确禁止抵押房产预售。

2. 抵押权性质：抵押是对物的一种担保方式，不影响所有权人对标的物的使用、收益。因此，理论上讲，抵押房产并不影响其预售。

3. 预售风险：但实践中，预售可能引发的风险包括购房者权益保护、工程资金链断裂等，银行作为抵押权人可能会对此持谨慎态度，要求开发商解除抵押后才允许预售。

4. 合同效力：若预售合同与抵押权产生冲突，根据《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”抵押房产预售的合同通常是有效的。

5. 监管措施：各地房地产管理部门可能有具体的规定，比如需要提供额外的保证或监管账户来保障购房者的利益，确保预售款项不被用于偿还抵押债务。

总结：抵押房产在满足法定预售条件且处理好潜在风险的前提下，是可以办理预售许可的。但在实际操作中，可能存在银行和地方政策的限制，需要结合具体情况和法律法规来判断。