问 房产抵押如何办不下来？

用户想了解的是在何种情况下房产抵押无法完成，以及可能遇到的相关法律风险。从资深高级律师的角度出发，本文将从申请材料、主体资格、房产状况、法律程序及外部因素五个方面进行详细分析。

1. 申请材料不全或不符合要求：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”以及第四百条：“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”如果提供的文件资料不完整或不符合法律规定，则可能导致房产抵押无法完成。

2. 主体资格存在问题：《民法典》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。”若抵押人不具备完全民事行为能力，或不是合法的所有权人，抵押合同无效，导致抵押无法办理。

3. 房产存在权利瑕疵：根据《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”若房产已被查封、冻结或设有其他权利负担，则抵押无法完成。

4. 未遵循法定程序：依据《民法典》第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”如果未按法律规定进行登记，抵押权不能设立。

5. 外部因素影响：例如政策调整、银行信贷政策变化等。比如，《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（银发〔2017〕302号），要求金融机构严格审核贷款用途，防止资金违规流入房地产市场，这可能会限制某些类型的房产抵押。

综上所述，房产抵押无法办下来的原因多种多样，涉及法律、行政及金融等多个层面。因此，在实际操作中，需全面审查并确保所有条件均符合法律法规的要求。