问 人死了房产抵押怎么办？

用户希望了解当房产所有人去世后，其名下的房产如果处于抵押状态，应该如何处理。以下是资深高级律师从五个方面对此问题的详细分析：

1. 继承权与债务关系：根据《中华人民共和国民法典》第1161条，“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务；但是，应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产。”这意味着继承人在继承遗产的同时，也继承了相应的债务责任。如果房产有抵押贷款未还清，继承人需要承担偿还义务。

2. 抵押权的存续：《中华人民共和国民法典》第407条规定，“抵押权不得与债权分离而单独转让，也不得作为其他债权的担保。”因此，即使房产所有者去世，抵押权仍然有效，银行或其他债权人有权继续追索债务，直至债务清偿完毕或通过法律程序处置抵押物。

3. 遗产管理人的职责：根据《民法典》第1145条至1147条，遗产管理人负责清理遗产、通知债权人并公告、处理被继承人的债权债务等事项。如果继承人不愿意或无法履行还款义务，遗产管理人应负责与债权人协商解决方式，包括但不限于变卖房产偿还债务。

4. 司法程序介入：若继承人与债权人就债务清偿事宜无法达成一致，债权人可以向人民法院提起诉讼，请求法院判决拍卖或者变卖抵押房产，所得价款优先用于清偿债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第204条明确了这一程序：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查……”

5. 特殊情形处理：对于特殊情况，如房产价值远超债务金额、继承人无力一次性偿还等情况，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》中提供了更为灵活的解决方案，允许分期付款、债务重组等方式处理，旨在平衡各方权益。

综上所述，当房产所有人去世且房产处于抵押状态时，继承人需承担相应债务责任，可通过与债权人协商、遗产管理人处理或司法程序解决。重要的是及时沟通并寻求专业法律意见，确保合法合理地解决问题。