问 卖主房子有抵押怎么办？

用户想要了解的是在房屋存在抵押的情况下，如何进行房产交易，以及这种情况下交易需要注意哪些法律风险和应对策略。

从资深高级律师的角度来看，房屋存在抵押并不意味着不能出售，但确实增加了交易的复杂性和风险，需要严格按照法律规定操作，以确保交易合法、安全。根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，以下是五个关键点：

1. 明确抵押情况：根据《民法典》第406条，抵押权人同意后，抵押财产可以转让。因此，首先应查明抵押的具体情况，包括抵押权人、抵押金额、还款期限等，这将直接影响后续的操作方式。

2. 通知抵押权人：根据《民法典》第406条，转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。这意味着卖方有义务告知抵押权人房产交易的意向，以便协商解决抵押问题。

3. 解除抵押：根据《民法典》第410条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。为顺利交易，通常需先偿还贷款，解除抵押，或与抵押权人协商达成其他解决方案。

4. 确保资金安全：在交易过程中，为了避免资金风险，可采用“资金监管”方式，即通过银行或第三方机构对交易资金进行监管，确保资金安全到达卖方账户的同时，用于偿还贷款，解除抵押。

5. 签订详尽合同：根据《民法典》第597条，买卖合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等条款。确保合同中详细规定了抵押情况及处理方案，保护双方权益。

综上所述，房屋存在抵押时进行交易，需细致操作，遵循法律规定，重点在于透明沟通、妥善解决抵押问题，确保交易过程合法合规。建议在专业律师指导下进行，以规避潜在法律风险。最后，通过合理规划和专业指导，即便房产存在抵押，也能顺利完成交易，保障各方合法权益。