问 划拨土地可以办抵押嘛？

用户询问划拨土地是否可作为抵押物进行抵押贷款。作为资深高级律师，我将从法律规定、使用权性质、审批要求、抵押条件及风险提示五个方面进行详细解析，并引用最新中国法律法规原文。

1. 法律规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”据此，划拨土地虽非禁止抵押，但需遵循特定程序和条件。

2. 使用权性质：划拨土地使用权属于国家无偿提供给用地单位或个人使用，其权利受限于公共利益需要，未经许可不得转让、出租或抵押（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条）。但根据《担保法》第三十六条以及《物权法》第一百八十四条，划拨土地在满足特定条件下可以抵押。

3. 审批要求：《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十一条规定：“以划拨土地使用权为标的物设定抵押，抵押人应事先经有审批权限的土地管理部门审查批准。”划拨土地抵押须经土地管理部门审批同意，未经批准的抵押行为无效。

4. 抵押条件：《担保法》第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”这意味着，划拨土地上附着的房产进行抵押时，其占用范围内的划拨土地使用权随之抵押。同时，《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”划拨土地与地上建筑物须一并抵押，不可单独抵押土地。

5. 风险提示：划拨土地抵押涉及补缴土地出让金问题。如发生债务违约导致抵押权实现，抵押权人需从拍卖所得价款中先行扣除应缴纳的土地出让金，剩余部分才能用于清偿债务（《城市房地产管理法》第五十条）。此外，由于划拨土地使用权的特殊性，其抵押价值可能低于同等条件下出让土地，增加融资风险。

综上所述，划拨土地在满足法律规定、经过有权部门审批并附随地上建筑物一并抵押的前提下，可以作为抵押物进行抵押贷款。但鉴于划拨土地使用权的限制性及潜在的补缴出让金风险，抵押人在办理此类抵押业务时应审慎评估。