问 房屋抵押改变用途怎么办？

用户的问题是关于房屋在已抵押的情况下，若想改变房屋用途应如何处理，具体想知道这一行为是否合法以及需要遵循哪些程序和法律要求。

从资深高级律师的角度来看，用户面临的问题涉及多个层面的法律规定，主要包括：1）房屋用途变更的一般规定；2）房屋抵押状态下变更用途的特殊限制；3）抵押权人的同意及利益保护；4）行政许可手续的办理；5）可能产生的法律责任与风险。

1. 房屋用途变更的一般规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）第二十条的规定，土地使用权和房屋所有权的转让、租赁、抵押等应当遵守国家有关土地管理和房地产管理的法律法规。这意味着任何改变房屋用途的行为都必须符合相关法律法规的要求。

2. 房屋抵押状态下变更用途的特殊限制：《中华人民共和国民法典》（2021年施行）第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”但若改变房屋用途会影响抵押物价值或抵押权实现，则需获得抵押权人的同意。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）进一步明确了在抵押期间内，抵押人未经抵押权人同意不得擅自改变抵押财产的使用性质。

3. 抵押权人的同意及利益保护：根据上述民法典条文，在抵押状态下改变房屋用途时，抵押权人的同意至关重要。这不仅是为了保障抵押权人的权益不受损害，也是为了避免因用途变更导致的抵押物贬值给抵押权人带来损失。

4. 行政许可手续的办理：变更房屋用途通常需要向当地规划部门申请并获得批准，具体流程和所需材料各地可能有所不同。例如，《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正）第四十三条明确指出，建设单位和个人应当按照建设工程规划许可证的规定进行建设，如需改变用途，则必须重新申请规划许可。

5. 可能产生的法律责任与风险：如果未按规定程序私自改变房屋用途，可能会构成对抵押合同的违约，甚至触犯刑法中的相关条款，如诈骗罪等。因此，在实施变更前，务必全面评估潜在的法律后果。

综上所述，在房屋抵押状态下改变用途不仅需要严格遵守相关的法律法规，还需确保获得抵押权人的同意，并依法完成必要的行政许可手续。否则，将面临严重的法律风险。