问 买房一直不办抵押？

用户提出的法律问题核心在于：为何已购房屋未办理抵押登记，可能存在哪些法律风险或问题。

从资深高级律师的角度出发，我将从以下五个方面对这一法律问题进行深入分析：

1. 合同效力与物权变动

   • 根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这意味着，若房屋未办理抵押登记，抵押权并未实际设立。
   • 《民法典》第四百零二条：“以本法第二百零八条规定的财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”即若未登记，抵押权仅在合同双方间有效，不能对抗不知情的第三方。

2. 债权人权益保护

   • 《民法典》第四百零三条：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”尽管此条款主要针对动产，但其精神可类推至不动产，即未登记的抵押权可能无法有效保障债权人的利益。

3. 交易安全与市场秩序

   • 《民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，即便未登记，合同依然有效，但未登记的抵押权可能影响交易的安全性和市场的正常秩序。

4. 风险防范与责任承担

   • 《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”若因未办理抵押登记导致债权人受损，债务人需承担相应法律责任。

5. 法律救济途径

   • 《民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”当出现未办理抵押登记的情况，债权人可通过诉讼途径寻求法律救济。

综上所述，未办理抵押登记不仅可能导致抵押权未能设立，还可能损害债权人的合法权益，增加交易风险，扰乱市场秩序。因此，建议及时办理抵押登记，确保各方权益得到妥善保护。

总结：未办理抵押登记可能带来法律风险和权益受损，应尽快完成登记手续，以维护自身合法权益。