问 卖房时有抵押证怎么办？

用户想要了解的是，在出售房产时，如果该房产尚存在抵押贷款，应该如何处理，以及这一过程中涉及的法律步骤和风险。

法律问题详细分析

1. 确认抵押状态：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，卖方需与贷款银行沟通，明确抵押情况，获取银行同意或确定买方是否愿意承担清偿责任。

2. 告知义务：根据《民法典》第五百九十五条，交易双方应遵循诚实信用原则，卖方必须向买方披露房屋的抵押情况，否则可能因违反信息披露义务而面临合同撤销或赔偿责任。

3. 解除抵押：依据《物权法》规定，卖方需还清贷款或与买方协商，由买方提前支付部分款项用于解除抵押。实践中，通常通过设立资金监管账户来确保交易安全，确保款项首先用于清偿抵押。

4. 合同条款明确：在买卖合同中，应详细载明抵押处理方式、时间表及违约责任，确保双方权益。《民法典》第五百零九条强调了合同履行中的善意履行原则，要求当事人按照约定全面履行自己的义务。

5. 办理过户手续：在抵押解除后，依据《不动产登记暂行条例》的规定，双方可向不动产登记机构申请转移登记，完成房产所有权的转移。未解除抵押的房产无法完成过户。

法律依据原文摘录

• 《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
• 第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

总结

出售设有抵押的房产，关键在于透明沟通、合法操作，确保银行同意或买方知情并同意代偿债务，通过正规程序解除抵押，最后依法完成过户。此过程需严格遵守《民法典》、《物权法》及《不动产登记暂行条例》等相关法律规定，以保障交易安全顺利进行。