问 卖家抵押承租房怎么办？

用户希望了解在房东将已出租的房产进行抵押的情况下，租户的权利如何得到保障，以及在这种情况下租户应采取哪些措施来维护自己的合法权益。

1. 租赁权优先于抵押权：根据《中华人民共和国民法典》第405条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着如果租赁关系在抵押权设立之前已经存在并且租户已经实际占有使用房屋，那么即使房东将房屋抵押给银行或其他债权人，租户仍然有权继续按照原租赁合同的约定使用房屋直至租赁期限届满。

2. 抵押权实现时租户权益保护：当抵押权需要实现（如房东无法偿还债务导致房产被拍卖）时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：“因抵押权人行使抵押权致使租赁房屋被拍卖、变卖或者抵债的，承租人请求在同等条件下优先购买的，人民法院应予支持。”即在同等条件下，租户享有优先购买权。

3. 续租或延长租期的权利：根据《民法典》第708条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”如果租约到期后租户继续居住且房东未提出反对意见，则视为双方同意延续租赁关系，此时若房产进入处置程序，新业主需尊重现有租赁安排。

4. 信息知情权及参与权：租户有权知悉所租房屋是否已被设定抵押，以及抵押权人对房屋的任何处分计划。根据《城市房地产管理法》第56条：“房地产权利人转让已出租的房地产，在同等条件下，承租人有优先购买权；出卖人应当在出卖前三个月通知承租人。”虽然此条款主要针对房屋买卖，但其精神同样适用于抵押情形下租户的知情权。

5. 违约责任与损害赔偿：如果房东未经租户同意擅自将房屋抵押，影响到租户正常使用房屋或造成其他损失，租户可根据《民法典》第577条要求房东承担违约责任，并根据第1165条主张损害赔偿。“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

综上所述，作为租户，在面对房东抵押承租房的情况时，应积极行使自己的权利，包括但不限于要求继续履行租赁合同、享有优先购买权、获取相关信息等。同时，若因房东的行为遭受损失，租户有权依法追索相应的赔偿。