问 预抵押怎么办房本？

用户的问题核心在于了解在进行预抵押时，如何处理房产证（即房屋所有权证书），以及相关的法律规定和流程。

从资深高级律师的角度分析

1. 预抵押的概念与性质：预抵押是指在未取得正式产权证书前，为保障未来债权实现而设立的一种担保方式。根据《中华人民共和国民法典》第400条，“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”虽然民法典并未明确提及“预抵押”，但实践中，若能证明存在真实、合法的债权关系，且双方同意设立抵押，则可通过协议的方式设定预抵押。

2. 房产证的处理：在预抵押阶段，由于房产尚未完成正式登记，因此无法直接办理房产证。此时，可由开发商或建设单位提供相关证明材料，包括但不限于预售合同、建筑工程规划许可证等文件，作为设立预抵押权的依据。待房屋竣工并完成首次登记后，权利人应尽快申请办理房产证，并将此信息及时告知债权人，以便完善抵押手续。

3. 法律效力问题：尽管预抵押缺乏正式房产证的支持，但只要符合法律规定，且双方意思表示真实有效，其法律效力依然存在。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条规定：“当事人以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”

4. 风险防范措施：为降低风险，建议在签订预抵押合同时明确约定违约责任及补救措施，如出现无法按时办理正式抵押的情况，应有相应的赔偿机制。此外，还应关注地方政府出台的相关政策性文件，确保操作合规合法。

5. 法律依据与程序指引：根据《不动产登记暂行条例》第22条，“登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”因此，在满足条件后，应及时向当地不动产登记中心提交完整资料，申请办理正式抵押登记。

总结

预抵押是一种特殊的担保形式，虽在房产证未办妥前存在，但需通过合法途径确保其有效性。建议遵循相关法律法规，采取适当的风险控制措施，以保障自身权益不受损害。