问 开发贷抵押土地如何办预售？

用户想要了解的是在土地已经作为开发贷款抵押的情况下，如何合法地进行房产预售，以及这一过程中涉及的具体法律程序和依据。

法律分析

1. 抵押土地上的预售许可申请：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条，预售商品房需取得预售许可证。即使土地已抵押，开发商仍可申请预售许可，但需满足该法规定的其他条件，如投入建设资金达到工程建设总投资的25%以上等。

2. 抵押权人的同意：《中华人民共和国民法典》第406条明确规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”这意味着在转让（包括预售）抵押物时，原则上无需抵押权人的同意，但实践中，为避免未来纠纷，通常会要求获得抵押权人的书面同意或声明。

3. 告知购房者：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条指出，出卖人应当将房屋已经设定抵押的情况明确告知买受人。这是保护购房者知情权的重要规定，也是开发商应尽的义务。

4. 预售资金监管：根据住房和城乡建设部、中国人民银行联合发布的《关于加强商品房预售资金监管的通知》（建房〔2021〕7号），预售资金必须进入监管账户，确保用于本项目工程款支付，防止资金挪用风险，保障购房者权益。

5. 解除抵押与办理产权证：根据《中华人民共和国物权法》及相关规定，在购房者支付完购房款并满足其他条件后，开发商应负责解除抵押，并协助购房者办理房屋产权证书。这一步骤是预售房屋交易完成的关键环节，确保了购房者对所购房屋的所有权。

总结

在土地已被抵押的情况下进行预售，不仅需要遵循预售许可申请的一般流程，还需特别注意与抵押权人沟通协商，确保购房者知情并采取措施保障其权益。整个过程应严格遵守相关法律法规，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民法典》及相关部门规章，以合法合规的方式推进预售活动。