问 土地抵押了房子怎么办？

用户询问：土地已设定抵押，其上所建房产如何处理？期望了解在法律层面，此类情况下的房产权益保护、交易限制、抵押权人与房主权益关系、解除抵押途径及可能面临的风险等方面的具体规定和应对策略。

资深高级律师角度分析：

1. 房产权益保护：根据《物权法》第182条，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”这意味着，当土地被抵押时，其上所建房产视为一并抵押。尽管如此，房主对房产仍享有所有权，其合法权益受到法律保护（《民法典》第243条）。房主有权居住、使用、出租等，但需确保这些行为不损害抵押权人的利益。

2. 交易限制：根据《民法典》第406条，抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。因此，房主在土地抵押期间无法自由出售或赠与房产，除非得到抵押权人的书面同意或清偿全部债务解除抵押。此外，《城市房地产管理法》第37条也规定，依法抵押的房地产，未经抵押权人同意，不得转让。

3. 抵押权人与房主权益关系：抵押权人对房产并无直接占有、使用的权利，其权益主要体现在对抵押物（包括房产）变价款的优先受偿权（《民法典》第416条）。若房主未能按期偿还债务，抵押权人有权依法处分抵押物以实现债权，但应遵循《民事诉讼法》规定的执行程序，尊重房主的合法权益。

4. 解除抵押途径：房主可通过以下方式解除土地及房产的抵押状态：①按约定偿还全部债务，根据《民法典》第407条，债务人履行债务或者出卖人提前清偿所担保的债权后，抵押权人应当返还抵押财产；②与抵押权人协商，以其他财产替换原抵押物，或找到愿意代为清偿债务的第三方，取得抵押权人同意后解除抵押。

5. 可能面临的风险：房主面临的主要风险在于，若未能按时偿还债务，抵押权人有权申请法院拍卖抵押房产以实现债权。在这种情况下，房主不仅可能丧失房产，还可能因拍卖价格不足以清偿债务而承担进一步的赔偿责任。另外，抵押期间房产交易受限，可能影响房主的融资、投资或居住安排。

总结：土地抵押后，其上所建房产被视为一并抵押，房主虽享有所有权但交易受限。抵押权人对房产无直接占有权，仅在债务未清偿时享有优先受偿权。房主可通过偿还债务、协商替换抵押物或找寻替代清偿方等方式解除抵押，否则可能面临房产被拍卖的风险。在整个过程中，房主的合法权益应得到法律保护，抵押权人的权益行使应遵循法定程序。