问 房屋土地已抵押怎么办？

当您的房屋土地已经抵押时，您可能面临的情况包括但不限于：如何处理与抵押权人的关系、能否进行再融资或出售房产等。您希望了解的是，在这种情况下，您有哪些合法的权利和义务，以及如何在遇到问题时采取正确的法律行动。

1. 抵押权的设立与效力：根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条，“以建筑物和其他土地附着物设定抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着一旦房屋土地进行了抵押登记，抵押权即成立并具有法律效力，对房产的处置将受到限制。

2. 抵押期间的房产交易：依据《民法典》第四百零六条，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”因此，如果想出售或转让已抵押的房产，必须事先获得抵押权人的同意。此外，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（法释〔2018〕2号）也强调了对于涉及共有财产的抵押或处分，需得到所有共有人的一致同意。

3. 再融资的可能性：在某些情况下，即使房产已设有抵押，仍可通过与现有抵押权人协商或重新安排贷款来实现再融资的目的。这通常涉及到新贷款机构接受现有的抵押作为其贷款的安全保障，或通过置换原有贷款来解除旧有的抵押负担。

4. 抵押权的实现与救济措施：当借款人未能按约定偿还债务时，抵押权人有权依法申请法院拍卖抵押物以清偿债务（《民法典》第四百一十条）。然而，借款人也有权寻求法律救济，如证明抵押合同存在无效情形、主张抵押权人滥用权利等，以维护自身合法权益。

5. 法律咨询与专业帮助：面对复杂的法律问题，建议及时咨询专业律师，获取针对个人具体情况的专业意见。特别是在涉及重大财产处置时，专业的法律指导能够有效避免潜在风险，保护个人权益不受侵害。

总之，面对房屋土地已抵押的情况，理解相关法律规定及自己的权利义务至关重要；同时，在具体操作中寻求法律专业人士的帮助也是十分必要的。