问 房屋有抵押如何办房屋析产？

用户希望了解在房产存在抵押的情况下，如何进行房屋析产，即如何在保持房产抵押状态的同时，明确房产中各共有人的份额或进行分割。

1. 合法性审查：首先，根据《中华人民共和国物权法》和《民法典》第399条，设定抵押的财产在未经抵押权人同意的情况下不得转让，但析产并不等同于转让，其本质是确定共有权利的内部关系。因此，在理论上，共有人有权申请析产，但实际操作需确保不损害抵押权人的利益。

2. 抵押权人的同意：实践中，析产通常需要取得抵押权人的书面同意。《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这意味着析产若涉及房产份额变动，应确保不影响抵押权的实现，可能需要新共有人同意承担原抵押责任。

3. 析产程序：依据《民法典》第299条，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。析产需通过法院诉讼或签订析产协议并公证。在有抵押的情形下，建议采用司法途径，以便法院在考虑抵押权的前提下公正处理。

4. 法律文件与登记：完成析产后，根据《不动产登记暂行条例》第14条，应当向不动产登记机构申请变更登记。析产协议或法院判决书是关键的法律文件，必须提交给登记机关，以确保析产结果的法律效力。

5. 风险防范：析产过程中，所有共有人应充分沟通，评估析产对抵押贷款还款的影响，避免析产后出现新的法律纠纷。同时，确保析产后各自的权益得到合法保护，特别是防止因析产导致抵押权人权益受损而引发的连带责任。

总结来说，虽然存在抵押的房产析产较为复杂，但通过法律规定的程序，取得抵押权人同意，并遵循正确的法律流程，可以实现析产目的。重要的是，整个过程中应有专业法律人士的指导，以确保析产过程顺利且合法。