问 买凶宅然后抵押怎么办？

用户希望了解购买凶宅后进行抵押的法律风险及处理方式。以下将从五个方面详细分析：

1. 凶宅的定义与法律地位

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第240条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”

分析：

“凶宅”并非法律术语，但通常指发生过非正常死亡事件的房屋。虽然凶宅在法律上并未被明确禁止交易，但其特殊性质可能影响房屋的价值和市场接受度。因此，购买凶宅后进行抵押存在一定的法律风险。

2. 抵押权的设立与效力

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第402条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

分析：

购买凶宅后，如果符合法律规定并完成抵押登记，抵押权可以合法设立。然而，由于凶宅的特殊性，银行或其他金融机构可能会对抵押物的价值评估持谨慎态度，从而影响抵押贷款的额度和审批。

3. 抵押权实现的风险

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第410条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。”

分析：

如果借款人无法偿还债务，抵押权人有权通过拍卖或变卖抵押物来实现债权。然而，凶宅的特殊性质可能导致其在市场上的变现能力较差，从而影响抵押权人的权益实现。

4. 信息披露义务

法律依据：

《中华人民共和国消费者权益保护法》第8条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”

分析：

购房者在购买凶宅时，卖方有义务披露房屋的真实情况，包括是否发生过非正常死亡事件。如果卖方未履行信息披露义务，购房者可以主张合同无效或要求赔偿损失。因此，购买凶宅后进行抵押时，买方应确保已经充分了解房屋的情况，并保留相关证据。

5. 法律救济途径

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》第122条规定：“当事人一方或者双方为二人以上，因同一诉讼标的，人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人生效；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不生效。”

分析：

如果购买凶宅后发现卖方未履行信息披露义务，购房者可以通过民事诉讼要求解除合同或赔偿损失。同时，如果抵押权人在实现抵押权过程中遇到困难，也可以通过诉讼途径维护自身权益。

总结

购买凶宅后进行抵押存在一定的法律风险，尤其是房屋的特殊性质可能影响其价值和市场接受度。建议在购买前充分了解房屋情况，并在抵押过程中注意信息披露和法律救济途径。