问 办抵押的房能卖出吗？

用户询问关于已办理抵押的房产是否能够出售的问题。作为资深高级律师，我将从五个方面进行详细分析：抵押权的性质、抵押房产的转让规则、抵押房产转让的限制条件、抵押权与所有权的关系以及相关法律规定。

1. 抵押权的性质：根据《中华人民共和国民法典》第400条的规定，“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。” 抵押权是债务人或第三人以其财产为债权提供担保的权利。抵押权的设定不影响房产的所有权归属，但会限制房产的自由流转。

2. 抵押房产的转让规则：依据《民法典》第406条，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。” 这表明在抵押期间，抵押人有权转让抵押房产，除非抵押合同中另有约定。

3. 抵押房产转让的限制条件：《民法典》第407条规定，“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。” 换言之，抵押权必须随债权一并转让，不能单独处分。此外，《物权法》第191条也指出，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”

4. 抵押权与所有权的关系：《民法典》第404条规定，“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。” 虽然这一条款主要适用于动产，但其精神同样适用于不动产交易中，即在抵押权未登记的情况下，抵押权人可能无法对抗善意买受人。

5. 相关法律规定：《民法典》第405条规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。” 这意味着，如果房产在设立抵押之前已被出租，则抵押权的设立不会影响租赁关系的存在，买受人需继续履行租赁合同。

综上所述，在抵押期间，虽然抵押房产原则上是可以被出售的，但需要满足特定条件，包括但不限于获得抵押权人的同意，且在交易过程中应充分考虑抵押权与所有权之间的关系，确保交易合法有效。同时，买受人在购买此类房产时，也应详细了解房产的抵押状态及其对自身权益的影响。