问 买房房屋已经抵押怎么办？

用户希望了解如果购买的房产已经被抵押，应当如何处理。面对这种情况，买家需要谨慎行事，确保自身权益不受损害。

1. 核实抵押情况：首先，买方应该通过不动产登记中心查询房屋的产权状况，确认是否存在抵押。根据《中华人民共和国物权法》第十四条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这意味着任何有关房产状态的变化都应在官方记录中有所体现。

2. 与卖方沟通：一旦发现所购房屋已被抵押，在继续交易前必须与卖方进行充分沟通。依据《合同法》第五十二条的规定，“一方以欺诈手段订立合同损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”的情形之一者，合同无效。因此，若卖方隐瞒重要信息，则可能构成欺诈行为。

3. 解除抵押：要求卖方先行偿还债务并注销抵押登记。按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十八条：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”即只有当抵押被完全清偿之后，才能保证新业主不会受到原债权人的追索。

4. 签订正式买卖合同：双方应就价格、付款方式等达成一致，并签署书面协议。根据《城市房地产管理法》第四十一条，“房地产转让，当事人应当依法办理权属登记手续。”此外，《商品房销售管理办法》第二十条也明确规定了预售商品房需具备预售许可证等相关条件。

5. 办理过户手续：最后，在所有前置条件满足的前提下，前往当地房管局完成产权转移流程。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条，“申请不动产转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）不动产权属证书或者土地使用权证、房屋所有权证；（四）与转移相关的证明材料。”

总之，对于已经设定抵押权的房产，在决定购买之前务必进行全面调查，并采取适当措施保护自己的合法权益。在整个过程中，建议聘请专业律师提供指导和支持。