问 土地有抵押影响办预售吗？

土地设有抵押权的情况下，原则上不影响商品房预售的办理，但需要满足一定的条件并进行相应程序。具体而言，开发商需确保抵押权人的同意，并在预售过程中充分告知购房者相关情况。

从资深高级律师的角度来看，分析这一问题可以从以下五个方面入手：

1. 法律依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条也明确规定了出卖人订立商品房买卖合同时存在隐瞒事实（如房屋已被抵押）情形下买受人的权利救济途径。

2. 抵押权人的同意：如果土地上设定了抵押，则必须获得抵押权人的书面同意才能进行商品房预售。这是因为抵押权属于优先受偿的权利，在未得到其同意前擅自处分抵押物可能损害抵押权人的利益。

3. 信息披露义务：开发商在销售过程中负有向购房人全面披露相关信息的责任，包括但不限于土地是否存在抵押等重要事项。这不仅是诚信原则的要求，也是法律法规明确规定的义务。

4. 风险提示：即使取得了抵押权人的同意，开发商仍需向购房者详细说明项目存在的潜在风险，比如一旦开发商违约无法偿还贷款，银行有权拍卖抵押的土地及地上建筑物来清偿债务，这可能会给购房者带来损失。

5. 政府监管：地方政府相关部门对于此类项目的审批会更加严格，除了常规的审查外，还会特别关注抵押解除安排、资金流向监控等内容，以保障广大消费者的合法权益不受侵害。

综上所述，虽然土地设有抵押并不必然阻碍商品房预售活动的开展，但整个过程涉及到多方利益平衡以及复杂的法律关系调整，因此建议在专业法律顾问指导下谨慎操作。此外，随着我国房地产市场调控政策的不断深化和完善，未来针对此类问题的规定也可能发生变化，保持对最新法规动态的关注十分必要。