问 预售房被抵押怎么办？

用户提出的问题是关于购买了预售房后发现该房产已被抵押，他希望了解在这种情况下应采取何种措施以及如何维护自身权益。

从资深高级律师角度分析：

1. 确认预售房抵押情况的真实性与合法性：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”因此，如果开发商在未解除抵押的情况下销售房屋，则违反了相关法律法规。购房者应当要求开发商提供合法有效的证明文件，确认抵押是否真实存在及合法性。

2. 评估合同效力与违约责任：依据《中华人民共和国民法典》第五百九十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。若开发商未告知或隐瞒抵押事实，购房者可依据此条款主张解除合同并要求赔偿损失。

3. 协商解决与调解途径：双方可以通过友好协商达成一致意见，必要时可向消费者协会或相关行政部门申请调解。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十九条，消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过下列途径解决：（一）与经营者协商和解；（二）请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解；（三）向有关行政部门投诉；（四）根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；（五）向人民法院提起诉讼。

4. 法律诉讼与执行程序：如协商无果，购房者可向法院提起诉讼，请求确认预售合同无效或撤销合同，并要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款指出：“起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。”

5. 关注房产抵押解除情况：在购房过程中，购房者应密切关注房产抵押状态的变化。一旦发现开发商未能按期解除抵押，应及时采取行动，避免权益受损。同时，购房者应积极寻求专业律师的帮助，确保自己的合法权益得到充分保障。

总结：

面对预售房被抵押的情况，购房者首先需核实信息真实性，然后通过协商、调解等非诉讼手段尝试解决问题；若仍无法达成一致，可通过诉讼途径维护自身权益。在整个过程中，保持沟通渠道畅通并寻求专业法律支持至关重要。