问 买房子啥时间办抵押？

用户提问的核心是：购房过程中何时办理房产抵押手续，希望得到资深高级律师从五个专业角度进行详细解析，并援引最新、完整的中国法律依据。

一、购房合同签订后

根据《民法典》第413条：“抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”购房者与开发商或卖方签订购房合同并约定抵押条款后，抵押权即在双方间成立。但为确保抵押权对第三方的公示效力，后续还需进行抵押登记。

二、付清首付款或满足贷款条件时

根据《城市房地产抵押管理办法》第32条：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”购房者在付清首付款或满足银行贷款条件后，通常会进行预告登记，待房屋具备办理产权证条件时再转为正式抵押登记。

三、取得不动产权证书后

《不动产登记暂行条例实施细则》第67条：“申请预购商品房预告登记，应当提交已备案的商品房预售合同和当事人关于预告登记的约定。”购房者在取得不动产权证书后，应尽快办理抵押登记，将预购商品房的预告登记转为正式抵押登记，以保障银行贷款安全。

四、办理按揭贷款时

《个人住房贷款管理办法》第18条：“借款人以所购自用普通住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。”购房者在申请按揭贷款时，通常需将所购房产作为抵押物，此时需同步办理房产抵押手续。

五、贷款审批通过后

《商业银行法》第36条：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”银行在审批贷款通过后，会要求购房者在规定期限内完成房产抵押登记，作为发放贷款的前提条件。

综上所述，购房过程中，房产抵押手续应在购房合同签订后、付清首付款或满足贷款条件时、取得不动产权证书后、办理按揭贷款时以及贷款审批通过后等关键节点适时进行。各阶段的抵押操作均须遵循相关法律法规，确保抵押权的有效设立与登记，以保护各方合法权益。