问 卖家不做抵押登记怎么办？

用户的问题核心在于，在交易过程中，如果卖家拒绝进行抵押登记，买方应当如何保护自身权益。

从资深高级律师的角度，我会从以下五个方面对您的法律问题进行详细分析：

1. 合同效力与违约责任：根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，如果双方在合同中明确约定了抵押登记的要求，而卖方拒绝履行，则构成违约。此时，买方可依据《民法典》第五百七十七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

2. 物权变动与公示原则：根据《民法典》第二百零八条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这意味着，若未进行抵押登记，买方可能无法取得对抗第三人的优先权，从而面临财产风险。

3. 请求权基础与诉讼策略：基于《民法典》第一百八十八条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”买方有权在法定期限内提起诉讼，要求法院强制执行抵押登记或赔偿因未登记造成的损失。

4. 调解与仲裁机制：依据《中华人民共和国仲裁法》第四条的规定，“当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。”在正式进入诉讼程序前，双方可以尝试通过调解或仲裁的方式解决问题，这将有助于节约时间和成本。

5. 法律救济途径：除了上述方法外，《民事诉讼法》第一百一十九条明确规定了起诉条件：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”因此，若协商无果，买方可以通过向法院提起诉讼来维护自身合法权益。

综上所述，面对卖家拒绝办理抵押登记的情况，买方应充分利用法律赋予的权利，及时采取相应措施，以保障自身利益不受损害。同时，建议在交易前充分了解相关法律法规，预防此类问题的发生。