问 按揭房还能办抵押登记吗？

用户想知道已办理按揭贷款的房产是否可以进一步申请抵押登记。作为资深高级律师，我将从法律许可、抵押权顺位、银行同意、债务清偿风险和程序可行性五个方面进行详尽解析，并援引相关中国法律法规。

一、法律许可：《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”据此，尽管房产已有按揭贷款（即存在抵押权），但法律并未禁止其再次设定抵押，即按揭房在符合法定条件下可以办理抵押登记。

二、抵押权顺位：《民法典》第四百一十四条指出：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”这意味着，按揭房再行抵押时，新设抵押权的优先级将根据登记时间晚于原按揭贷款抵押权，即在债务人无力偿还债务时，原按揭贷款债权人享有优先受偿权。

三、银行同意：《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。”对于按揭房再抵押，实质上是对抵押房产权利的再次处分，因此需要获得原按揭贷款银行的书面同意。未经银行同意擅自办理抵押登记可能构成违约，甚至触发提前还贷条款。

四、债务清偿风险：《民法典》第五百零九条要求：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在按揭房上增设抵押权，意味着增加了债务负担，可能导致债务人偿债压力增大，甚至影响按揭贷款的正常偿还。因此，债务人需充分评估自身偿债能力，确保新增债务不会对原按揭贷款产生负面影响。

五、程序可行性：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十七条，申请抵押权首次登记或变更登记，应提交不动产权属证书、主债权合同和抵押合同等材料。对于按揭房，还需提供原按揭贷款银行同意再次抵押的书面证明。在材料齐全且符合登记条件的情况下，可在当地不动产登记机构办理抵押登记手续。

综上所述，按揭房在满足法律许可、取得原按揭贷款银行同意、合理管控债务风险并遵循相应程序的前提下，可以依法办理抵押登记。但需注意，新增抵押权的清偿顺位将次于原按揭贷款抵押权，且债务人须确保新增债务不会影响原有按揭贷款的偿还。