问 房屋转正式抵押怎么办？

用户想要了解的是如何将房屋由临时抵押状态转为正式抵押，以及这一过程中可能涉及的法律程序和要求。从资深高级律师的角度来看，这个问题涉及到《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，主要可以从以下五个方面进行详细分析：

1. 明确抵押登记的法律效力：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条的规定，不动产的抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这意味着，只有完成正式的抵押登记手续，抵押权才能依法成立。

2. 理解临时抵押与正式抵押的区别：在实践中，所谓的“临时抵押”通常指的是预购商品房贷款抵押或在建工程抵押等情形，在这些情况下，由于房屋尚未完全建成或未取得完整产权，因此只能进行预抵押登记。而正式抵押则是在房屋完全建成后，且已取得不动产权证书的情况下进行的抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，以建筑物和其他土地附着物设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

3. 办理正式抵押登记的程序：根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则，申请正式抵押登记需提交的材料包括但不限于：抵押合同、不动产权属证书、身份证明文件等。具体流程包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等步骤。

4. 注意抵押权的优先顺序：根据《中华人民共和国民法典》第四百一十四条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。这强调了正式抵押登记对于保护抵押权人权益的重要性。

5. 遵守相关法律法规：在办理正式抵押的过程中，还需遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律法规，确保抵押行为合法有效。

综上所述，将房屋由临时抵押转为正式抵押，关键在于确保房屋已完成建设并取得不动产权证书，然后按照法定程序完成正式抵押登记，以保障抵押权的合法权益。在整个过程中，严格遵守相关法律法规，是确保抵押行为有效性的基础。