问 长租约己质押还能办抵押？

用户核心疑问是：在物业已通过长期租赁合同进行质押的情况下，该物业是否仍能作为抵押物用于另外的债务担保。简而言之，想了解长租约质押与后续抵押权设立的可行性及法律限制。

法律分析：

1. 物权法视角：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。虽然该条款未直接提及已质押财产，但实践中，长租约质押实质上限制了物业的使用权，可能影响其作为抵押物的完整权利状态。因此，在未经质押权人同意并妥善处理原质押关系前，直接设定抵押可能面临法律障碍。

2. 租赁与抵押的关系：《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”此条款明确了“抵押不破租赁”的原则，但并未直接解答长租约质押后的抵押问题。需注意的是，质押更多涉及财产权利的转移，与抵押权可能存在冲突，需谨慎处理。

3. 质押权与抵押权的优先级：根据《民法典》第四百一十五条，同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。这意味着，如果在解决原质押关系后允许设定抵押，新抵押权的优先级将晚于已存在的质押权。

4. 合同自由与同意原则：理论上，通过与所有相关权利人（包括长租约质押权人）协商一致，并得到其书面同意，可能可以安排在满足特定条件下的二次抵押。这要求在不损害原质押权人利益的前提下，通过合同约定明确各方权益，确保交易的合法性。

5. 实践操作建议：鉴于法律对此类情况的直接规定较为有限，实际操作中应咨询专业律师，严格遵循《民法典》关于物权变动、合同自由及诚实信用的原则，确保所有交易环节的透明和合法。同时，考虑向不动产登记机关查询物业权利状况，避免因信息不对称导致的法律风险。

总结：

尽管法律未明令禁止长租约质押物业后续设定抵押，但实际操作复杂，需充分考虑既有质押权的限制，通过法律框架内协商一致并完成必要的法律手续，确保新抵押权的有效性和合法性。在具体实施前，建议进行全面的法律评估并获得专业法律意见，以保障各方权益，避免潜在的法律纠纷。